不動産 ローン知恵袋


Q.196
住宅ローン審査について現在築11年の分譲マンションに住んでいます。男の子2人の子...

住宅ローン審査について現在築11年の分譲マンションに住んでいます。男の子2人の子供がおり、マンションだと階下からの苦情があったり手狭に感じ、一戸建てへ憧れを持つようになりました。ただ、主人には住宅ローン残債1950万の他に、車ローン200万と、近年主人親の事業失敗による主人名義・主人返済の借金(三井住友アットローン残債71万、りそなプレミアムローン残債112万)があります。ですので、我が家には買い替えは夢のまた夢だと思っておりましたが、先日近所の中古一戸建てがオープンハウスになっており、主人と散歩の時にフラッと寄って見学させて頂きました。その時の担当の方に、うちはこういう事情で購入できない・貯金もないなどといろいろ話をしていると、「中古物件なら難しいが、新築物件なら大丈夫かも。リフォームローンと諸経費ローンを使って、車のローンや銀行系借金もまとめることができる」などと言われました。現在、家ローン7万・管理費修繕積み立て費1.7万・駐車場1.7万・車ローン2.8万・借金返済5万と、18.2万も支払っております。また別の日に、今度は新築一戸建てが近所にでき、そちらのオープンハウスにもお邪魔したところ、そこの担当の方は、「物件価格は2880万だが(他の区画は角地と南向きの為3300万以上)、この物件は当社だけの販売でネットにも掲載していないので、諸経費・車ローン・借金を上乗せできます」っとおっしゃいました。上乗せというか、借り入れの条件として、車と借金ローンの完済が条件になるので、不動産屋さんが一旦車と借金のローンを全額返済し、その分住宅ローンに上乗せして融資を申し込み、後に立て替えて貰った分を不動産屋さんに返す…という方法らしいです。前年度の主人年収は590万・勤続年数12年、妻パート年収は140万です。現在の生活では、18万の支払いが重く貯金もできず、経済的に余裕がないことで、今後の教育費などにも不安を感じる日々です。その担当の方の言うことが本当であれば、ローンの返済も11万程度になり、貯金もでき、心にも余裕ができます。担当の方は、「メガバンクは審査が厳しいので、当社が取引のある地方銀行で仮審査を出します。通らなければ、審査の緩いフラット35に出します。」とのことです。その不動産屋さんは、以前比較的貧困層な土地(私たちが聞いても納得の大阪のある地域)で営業されており、そういった方法はよく使ってきため大丈夫です!」と言います。本当でしょうか?


A.196
住宅ローン審査について現在築11年の分譲マンションに住んでいます。男の子2人の子 のベストアンサー

安易にかんがえておられませんか? @ 確かにそのような方法をとる不動産屋もいます。ですが、違法です。銀行にばれれば、一括返済を求められる可能性もありますよ。その場合どうされるのでしょうか・ご自分でおつくりになられた・・でも、借りたのは、印鑑を押されたのはご主人です。 A 現状1880+200+71+112で約2300万の借り入れです。購入されれば2880+200+71+112+100(諸経費分)で約3400万の借金。返済が楽になるとお考えのようですが、借金の額は1000万以上増えています。で、楽なのは、金利が安い数年の間だけで、その後は金利が上がれば、毎月の返済額が増えてしまいます。B 不動産側は、売っていくらです。何とでも言えますが、売れた後の心配などしてくださいません・C いまは、駅近にお住まいならば、車を手放す。で駐車場代をうかし、車の債務を完済。その後カードローンを完済。そうされてから、一戸建てへの移りかえを考えられるべきだと思います。 車を手放されれば、そのようない方なことをされなくても、3年ほどで、住み替え可能ですよ。よくかんがえてみてくださいね。



   

Q.197
現在住んでいる賃貸の一戸建てを購入しようと思っています。ですが調べたところ、古...

現在住んでいる賃貸の一戸建てを購入しようと思っています。ですが調べたところ、古いのと小さいのとで銀行や公庫の融資対象外となってしまうようなのです。何か融資を受けるような方法があるでしょうか?渋谷区在住で、すでに12年以上住んでいますが、仲介している不動産屋さん経由で、大家(または地主)さんが売りたがっているというので買わないかという話が来ました。建物は9.6坪、2階建ての延面積46uで作造った年代は調べてみないとはっきり判りませんが電気のブレーカーに昭和46年のプレートがついているので、そのくらいだと思います。願ってもない話なのでいろいろ調べてみましたが、ほとんどの銀行や公庫などは住宅の規模が70u以上、公庫には建築確認日が昭和56年以降と書かれてあり、対象になりません。物件検査などの問題もありますが、まずそこをクリヤーしないことには先に進めないので困っております。ちなみに価格は仲介料、税金込みで1200万(土地、中古家屋込み)なのですが、できれば2000万ほど融資を受けてリフォームや傷んだ部分に充てたいと思っております。実際ボロ屋ですが(笑)現在別の持ち主である土地と家屋(大家)双方の合意も取れているので是非にと思うのですが、、、。どなたかお知恵を拝借させていただきたく、宜しくお願いいたします。


A.197
現在住んでいる賃貸の一戸建てを購入しようと思っています。ですが調べたところ、古 のベストアンサー

借地借家割合で土地は12%引き家屋は30%引きで買えるんだと思います。家屋の価値はゼロに近いので逆に土地代金の12%を立ち退き料として支払ってもらい引越したら如何でしょうか?日本は自宅のローンは(持ち家推進政策のために)極端に低いですが、一般のローンしか借りられないのであれば金利はかなり負担だと思います。或いは借家の連帯保証人から低利で融資してもらっては如何ですか?金銭消費貸借書と返済計画表を作成して毎月返済していく(家賃支払いの代りに)のは如何でしょうか?金利は双方の合意で設定してよいと思います。



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Q.198
【不動産投資経験者、プロの方に質問です】 不動産投資に失敗しないためのコツを教...

【不動産投資経験者、プロの方に質問です】 不動産投資に失敗しないためのコツを教えてください!不動産投資を始めようとしているものです。現在、いくつかの業者に当たり、一棟アパートの購入を探しております。将来的には、最初の物件をベースに小さい区分マンションなどで増やしていきたいと考えております。出来る限り、現場を回ってみて回れる物件がいいと考えております。また、属性ですが、年収820万円 勤続7年住宅ローン 残債3900万円 (購入時期 3年前 物件価格 4700万円)自己資金 200万円から300万円(できるかぎり押さえたい)になります。できれば、フルローンで組みたいと思います。経費計上できるので、金利が4%台でもキャッシュフローが回れがいいと考えます。以上を踏まえて、いくつか質問させていただきたいです。@物件価格について金融機関からは、4,000万円くらいであれば融資大丈夫だろうと受けております。多少、無理してでもレバレッジを効かせて、首都圏で3000万円から4000万円 のものを狙うか少し離れて、2000万円内で組むのか、どちらが良いと思われますか?A表面利回り利回りを考える際、どれくらいが目安になりますか?構造、築年数などを含めて、教えていただければと思います。B居住者の見立て一番怖いのが空室リスクです。その際に居住を見るとき、どんな観点でチェックすればいいですか?生活保護の方がいいとか、保証人をしっかりとればいい、など様々な観点で教えていただけるとうれしいです。Cそのほかそのほか、ご指摘、ご指導をいただけるとうれしいです。以上、お願いいたします。


A.198
【不動産投資経験者、プロの方に質問です】 不動産投資に失敗しないためのコツを教 のベストアンサー

最初に1棟買って、その後区分というのは私は逆だと思います。いきなりのフルローンは危険です。私は車1台程度の物件を現金で次々購入して(9室)その後、6000万の融資を受けて1棟を買いました。頭金は現金で買った区分の家賃収入を貯めたもので月々の返済は9室の手取り家賃以下です。9室の購入の実績を多分銀行は評価してくれたと思います。20年1.6%であっさり貸してくれました。つまり、1棟の家賃収入はまるまる手元に残っておりますので、それを比較的安全な投信で運用して私の計画ではなんとか6年で完済したいと思っています。もちろん完済のメドがつきましたら次なる物件を買います。空室リスクはあまり怖くないです。周辺の相場をよく調査して低めの家賃設定はいきなりしませんが、どうしてもうまらない時は値下げできる余裕を持ちます。地震は若干不安ですが、RCしか見てませんのでまず、壊れないと思います。私が一番怖いのは自殺です。今まで見た物件では殺人事件1件、自殺は数えきれないくらいありました。あと、孤独死とか火事が2件とか・・・年間3万人以上が自殺にてお亡くなりになっているのでリスクは非常に高いと思います。区分であれば車1台の損害。最初から1棟はあまりにも危険だと思います。利回りについてですが、区分は20%超えるものもあります。ただ、格安物件で古いですので出口で困るかもしれません。1棟ですが、正直利回りはあまりよくありません。かろうじて10%位です。ただ、比較的築浅、あと、周辺の土地の相場も調査してるのでもし、どうしようもない事態になれば解体して住宅地なので3区画に分けて売れると思ってます。解体費もおおよそ確認してます。ですから単純に利回りだけで判断しない方がよいと思います。



 
 

Q.199
私は、現在千葉県で学習塾をやってますが、今年中に閉鎖し、賃貸物件をやろうと思い...

私は、現在千葉県で学習塾をやってますが、今年中に閉鎖し、賃貸物件をやろうと思います。色々な不動産綜合サイトで調べましたが、調べていく内に、相当な賃貸物件が空き状態になっている事に気付きました。そこで国交省管轄の高齢者向け賃貸住宅を開設しようと思っています。そこでお伺いしたいのですが、一つの建物の一部を母子家庭などの従業員用にした場合でも、他の戸数は適合高齢者賃貸住宅として登録が可能なのか?又、まだ土地も無い為、不動産取引業者、建設業者、介護業者などに相談しなければなりませんが、他の施設では、10戸、20戸では直ぐに満室になってしまうとの事で、出来るだけ多くの高齢者に利用して頂く様、可能な限り規模の大きな施設を開設したいと願っています。そこで質問です。現在、私も53歳、やがて自分自身もそこに入居するつもりでいます。更に他の高専賃は、出来るだけ費用を削減して利用者に安価に利用して頂くつもりでしょうが、私は逆に免震構造、太陽光発電オール電化を設備し、家賃の他の高専賃家賃に近づけ差をつけたいと思っています。立地、面積によって違うと思いますが、どのくらい融資が可能だとおもいますか?分かる範囲で教えて下さい。


A.199
私は、現在千葉県で学習塾をやってますが、今年中に閉鎖し、賃貸物件をやろうと思い のベストアンサー

宅建主任者です。立派なご決断と思います。ただ、具体的な物件がわからないし、やはり、銀行で具体的物件をもとに、ご相談されるのが正解と思います。



   

Q.200
土地のローン特約・白紙撤回理由は長くなるので割愛させて頂きますが、土地の手付金...

土地のローン特約・白紙撤回理由は長くなるので割愛させて頂きますが、土地の手付金を払ってしまったのですが何とか白紙撤回したいのです。契約時の話ですが購入予定の土地とその隣の土地との間に越境物があり、これは私の負担で撤去してほしいと言われました。※土地を値下げした分はこの費用に当ててくれという事でしたので了承しました。不動産屋作成の物件状況等報告書というものに、この越境物があるという事が記載されておりローンの申請をしている銀行から、家を建てる際に必ずこの越境物を撤去するという覚書を書いて提出してもらえないと審査が進められないと言われました。不動産屋の方で1.甲(隣の家)がリフォーム等を行う場合には越境物を甲の負担で取り除く。2.乙(私)が家を建てる時には、この越境物は乙の負担で取り除く。3.1.2の場合共に、取り除くためにお互いの土地に入ることを認める。といった内容の覚書を作成し、すでに隣の住民から署名・捺印をもらってきました。後は私の署名・捺印を押して提出するだけなのですがタイトルの通り、何とかして手付金が戻る様白紙撤回したいのです。不動産屋にまかせてしまっていて銀行の担当者とは話していませんがそんな覚書は書けないと提出を拒めば、ローンの審査は降りずローン特約の期間内であれば白紙撤回できるのでしょうか?契約書のローン特約文面は下記の通りです。◆融資利用の特約による解除契約解除期日 7月6日1.買主は売買代金に関して、後記「D−2金銭の貸借のあっせん」欄記載の融資を利用する場合、同欄記載の融資承認取得期日までに、融資の全部もしくは一部について、承認が得られないとき、または否決されたとき、買主は売主に対し、上記契約解除期日までであれば、売買契約を解除する事ができます。2.前項により売買契約が解除されたとき、売主は買主に対し、受領済みの金員を無利息にて速やかに返還します。D−2金融機関 ●●銀行 金額△△円 金利未定 借入期間35年融資承認取得期日 6月30日まで・融資の全部・または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたときの措置は、前記「◆融資利用の特約による解除」の通りです。となっております。まだ覚書を提出していませんのでローンの承認はおりてません。D−2の融資承認取得期日の6月30日までにローンの承認が得られていない(まだ審査中)なので白紙撤回できるのでしょうか?それとも、審査中ではなく完全に「否認」されたという形にしないと白紙撤回はできないのでしょうか。


A.200
土地のローン特約・白紙撤回理由は長くなるので割愛させて頂きますが、土地の手付金 のベストアンサー

覚書の提出は契約上のあなたの義務です。義務を履行せずに、権利の主張はできません。契約違反で手付金没収の上、解約されます。すでに履行に着手してますから、違約金も発生します。そこまで請求してくるかは、わかりませんが?



   


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